"מלכודת הדבש" של הקרקעות החקלאיות

בעשורים האחרונים ניתן לראות עלייה מתמדת בחיפוש אחר השקעת הנדל"ן המניבה ביותר. חיפוש אחר השקעה זו יצר את המשוואה הפשוטה לכאורה - השקעת הון עצמי נמוך ככל האפשר, שיניב תשואה כלכלית גבוהה ככל האפשר בטווח הארוך. והכל מתוך כוונה לממש את הפוטנציאל התכנוני העתידי אשר טמון בנכס.

פוטנציאל זה זכה לתהודה רבה בקרב חברות ו/או אנשי שיווק נדל"ן, אשר מצאו את הדרך לפתות )ללא מאמץ רב יצוין( משקיעים פוטנציאליים, לרוב חסרי ניסיון, לרכוש קרקע חקלאית. כשברקע הדברים קיימות הבטחות ל"הכפלה ו/ או שילוש" סכום ההשקעה הראשוני שהשקיע אותו משקיע. בנוסף, במקרים רבים ניתן לראות שיווק אגרסיבי המתמקד בנק' התורפה של החברה הישראלית, והוא הקושי ברכישת דירה, ונטילת סיכונים לא סבירים על מנת להגיע בדרך כלשהי למצב בו בקצה הדרך "תיוולד" לה - דירת מגורים. כך מובטח, כי אותה קרקע חקלאית, תהפוך לימים לדירה מיוחלת, כאשר לרוכש לא ידוע שבמקרים רבים הוא רוכש "חתול בשק".

עם הקידמה הטכנולוגית בשנים האחרונות, מספיק בדל של התעניינות ו/או חיפוש ברשתות החברתיות או באינטרנט אודות השקעת נדל"ן, כדי ש"מבול" של פרסומים אודות ההשקעה האטרקטיבית הבאה "במינימום כסף ודקה לפי עליית הערך המטאורית של הקרקע", יופיע לעיני המשקיע הפוטנציאלי.

ההון העצמי הנמוך הדרוש לרכישת קרקע חקלאית מחד, והשיווק הקדחתני שמבצעות חברות שיווק נדל"ן שונות אודות הפוטנציאל התכנוני והכלכלי ש טמון בקרקע זו מאידך, הובילה וממשיכה להוביל אנשים רבים, בין אם בעלי ניסיון בנדל"ן ובין אם לאו, לרכוש קרקעות חקלאיות מבלי לעשות את הבדיקות הנדרשות טרם רכישתן, ומבלי להבין עד תום את התהליך ואת משמעויות העסקה בהיבט הזמן וההוצאות הכרוכות בעסקה מעין זו.

בעקבות הונאות רבות ותלונות שהוגשו ע"י משקיעים ש"נפלו ברשת", ביום ,20.07.2021 הודיעה הרשות להגנת הצרכן ולסחר הוגן על כוונתה להטיל עיצומים כספיים בסך 2,357,600 ₪ על 17 חברות )!( שעוסקות בשיווק קרקעות חקלאיות בגין הטעיית צרכנים. המכנה המשותף היה אחד – אף לא אחת מהחברות )שפרטיהן פורסמו באתר הרשות להגנת הצרכן( ציינה בפני הצרכנים באופן ברור ומפורש כי אותן קרקעות "אינן זמינות לבנייה" ובמקרים מסוימים אף ניתנו פרטים מהותיים מטעים אשר הובילו את אותם צרכנים לבצע את ההשקעה.

אמנם הרשות להגנת הצרכן מנסה להוביל רפורמה להסדרה בשיווק ומכירה של קרקעות חקלאיות, קרקעות שאינן זמינות לבנייה. אולם, בפועל ניתן לראות כי רפורמה זו טרם נתנה את אותותיה בשוק ולבטח לא הובילה למיגור התופעה.

אדרבא, נראה שדווקא ניסיון מבורך של הרגולטור למנוע זאת הביא לתוצאה הפוכה והחמיר את המצב בשוק. כזכור, השר לשעבר משה כחלון, בתפקידו כשר האוצר והכלכלה, חתם בשנת 2016 על תקנות להגברת השקיפות במשק באשר למכירת קרקעות שאינן זמינות לבניה. עפ"י תקנות אלו (שעדיין בתוקף יצוין), עוסק אשר מוכר קרקע חקלאית מחויב לגלות אודות מצבה התכנוני של הקרקע, ואף למסור לקונה שומה ערוכה לפי תקן שמאי ,22 אשר אמורה להניח בפני קונה פוטנציאלי את מערך הסיכויים והסיכונים בהפשרתה של הקרקע החקלאית הספציפית, ולקבל בעקבות שומה זו כאמור, החלטה מושכלת. לכאורה.

למרבה הצער, השומות הללו אמנם נערכות לפי תקן מחייב, ממש "לפי הספר" לכאורה, אך הם מייצרות עודף מידע מקצועי, לעתים אף מבוסס, אך מבלי ללמד את הקונה הפוטנציאלי דבר באשר לסיכויי ההפשרה הממשיים של אותה קרקע ספציפית שמוצעת למכירה. כלומר, כל אדם, בכל קרקע, יכול להציג "שומה מבוססת הנחה" (כן, זהו השם השגור של התקן) אשר מצביעה על כל הסיכויים הטובים להפשרתה של הקרקע. למותר לציין שרוב האנשים אינם מבינים ואינם יכולים לקרוא או ללמוד מסד נתונים מקצועי ותכנוני שכזה, ועל כן, מסמך זה נחזה להיות מסמך רציני ומהימן. הוא הרי נחתם ע"י שמאי מוסמך.

מצב זה מביא לטעמנו להגברת הציפיות הסובייקטיביות של קונים חסרי ידע, זאת, גם בקרקעות שאין שום סיכוי נראה לעין (ולעתים שום סיכוי כלל) להפשרתן. לאחרונה אף נתקלנו בשומות כאלו שמתיימרות להציג פוטנציאל תכנוני בקרקע חקלאית בראשון-לציון, שמסומנת בתכנית המתאר המחוזית בייעוד "אזור נופש מטרופוליני" (בתמצית – ייעוד תכנוני ייחודי ובעייתי, שניתן לבנות רק ב15%- מסוימים משטח), כאשר בפועל מקודמת תכנית מפורטת שתמצה את מלוא הפוטנציאל התכנוני במתחם בקרקע אחרת, שרחוקה מס' קילומטרים משם.

למותר לציין, שבמבט ראשוני ולא מדוקדק, כל אדם סביר עשוי להתרשם שיש סיכוי אמיתי להפשרה. אולם, בדיקה מקצועית של שמאי או עו"ד העוסק בתחום התכנון יביאו למסקנה הפוכה לחלוטין.

ומכאן שלצד פעילות הרשות להגנת הצרכן, חשוב ורצוי שמשקיע המחפש השקעה בקרקע חקלאית יסתייע באיש מקצוע מטעמו (עו"ד המתמחה בתחום התכנון והבנייה/ שמאי) ויערוך את הבדיקות הנדרשות טרם הרכישה, למשל:

1. בדיקה קניינית – האם מדובר בקרקע חקלאית בבעלות מדינה או בבעלות פרטית. כידוע, כאשר מקודמת תוכנית לשינוי ייעוד בקרקע בבעלות המדינה, קמה למדינה (באמצעות רשות מקרקעי ישראל) הזכות החוקית לדרוש מהחוכר את השבת הקרקע החקלאית לידיה. הליך ההשבה מעניק לחוכר זכאות לפיצוי כספי (זעום, יש לומר) בגין שיתוף הפעולה עם הרשות, וכן תמריצים נוספים שלרוב לא מגיעים לכדי מחצית מסכום רכישת הקרקע החקלאית לכתחילה ו/או הסכומים שהשקיע בה החוכר ברבות השנים (וראו לעניין זה את פרק 8.18 לקובץ החלטות מועצת מקרקעי ישראל).

   יש לציין בהקשר זה, כי השבת זכויות החכירה בקרקע חקלאית למי שקיבל דרישה כזו הינה חובה. במקרים מסוימים כאשר המחזיק בקרקע חקלאית מתנגד להשיבה, לרשות קמה האפשרות להפיק צו לסילוק ופינוי הקרקע. בדיקה קניינית נוספת הינה - האם מדובר בקרקע עם ריבוי בעלים פרטיים (בעלות במושע) או בבעלות אחת? – במצב כזה יש ליתן את הדעת לאפשרות של תביעת פירוק שיתוף שעשויה לעכב את מימוש הפוטנציאל בקרקע לזמן ממושך ולגרור הוצאות נוספות בקשר עם הקרקע, ולמעלה מכך, קיימת אפשרות למכירה כפויה ובמיסוי מלא של הקרקע, בסכום נמוך מהסכום בו נרכשה.
   

2. בדיקה תכנונית – יש לבחון את ייעוד הקרקע לפי תוכניות מאושרות. כאמור לעיל, ולדוגמה – נמצא כי קרקעות חקלאיות רבות סומנו כשטחי אזור נופש מטרופוליני (אנ"מ) במסגרת תמ"מ 21/3 (תוכנית המתאר למחוז מרכז אשר פורסמה למתן תוקף ביום 12.11.2003) זהו ייעוד קרקע המייעד את מרבית הקרקעות לשטחים פתוחים, מתקנים לפנאי פסיבי ואקטיבי בשטחים הפתוחים ושירותים נלווים להם בלבד. חשוב להכיר כי בשבעת אזורי האנ"מ אשר נקבעו ברחבי מחוז המרכז, נקבע כי ניתן לייעד עד 15% משטח התוכנית ) המצוי בצמיד ות דופן לאזורי הפיתוח העירוני(, ל פיתוח עירוני, היינו לייעודי קרקע סחירים כגון: מגורים, תעסוקה ומסחר. בפס"ד תקדימי של בג"ץ מיום 31.08.2021 (6693/18 ואח' בני ציון כפר שיתופי אגודה חקלאית בע"מ ואח' נ' המועצה הארצית לתכנון ובניה ואח') נקבע כי רק אותם בעלים של קרקעות הנכללות ב- 15% המיועדים לפיתוח עירוני "יזכו" ב עליית שווי בעקבות שינוי הייעוד. ואילו יתר בעלי הקרקעות בתחומי התוכנית, יוותרו עם קרקעות בייעוד שטח פתוח וללא כל פיתוח. קרי, בשווי אפסי וללא כל פוטנציאל או פיצוי.

   יצוין כי גם לאותם בעלי קרקעות חקלאיות שהמזל האיר להם פנים, והקרקע שבבעלותם נכללה במסגרת 15% שיועדו לפיתוח עירוני בתוכנית האנ"מ, צפויים קשיים במימוש זכויותיהם הפוטנציאליות בקרקע. שהרי בתמ"מ ,21/3 נקבע בסעיף 7.6.2 כי תוכן תוכנית מתאר מקומית או תוכנית מתאר מחוזית חלקית, אשר תייחס לכל האזור בשלמותו. הווה אומר, כי לצורך מימוש הזכויות מכח תוכניות האנ"מ, יש להוביל תוכנית מפורטת על כלל שטח התוכנית . שטח אשר לרוב מתפרס על אלפי דונמים. על אף האמור, חברות רבות העוסקות בשיווק ומכירה של קרקעות חקלאיות, מפרסמות את הקרקעות בייעוד אזור נופש מטרופוליני כקרקעות חקלאיות בעלות פוטנציאל ומציעות את קרקעות אלה למכירה במחירים מפתים במיוחד, כאלה שיהיו שווים לכל כיס.
   

3. בדיקה משפטית – לא פעם ניתן להיתקל בחברות נדל"ן אשר רוכשות חטיבת קרקע חקלאית בעלת פוטנציאל תכנוני ומוכרות "פירורי" קרקע לרוכשים רבים, תוך הבטחה שבעתיד אותם פירורי זכויות יניבו להם יח"ד מגורים/מסחר/תעסוקה בשלמות. בפועל, אותם מטרים שנרכשו במחירים מופקעים, מניבים לרוכשים במקרה הטוב ביותר חדר או שניים בתוך דירה שלמה, והם נאלצים לחלוק את הבעלות בהקצאת הדירה עם גורם נוסף או להוסיף כספים ע"מ להשלים זכות בעלות אחוד לדירה בשלמות.
   

4. בדיקה כלכלית – מהן ההוצאות המלאות הדרושות לשם הקמתה של דירה, והאם על ציר הזמן (ומכלול הסיכונים) השקעה זו אכן כלכלית. רבים מהמשקיעים לא לוקחים במניין שיקוליהם את אפקט הזמן , והיכולת לעשות שימוש אלטרנטיבי בכסף. בהינתן שיש פוטנציאל לקרקע החקלאית, יש לבחון את משך הזמן שבו צפוי להשתנות ייעודה. האם יש תוכנית שינוי ייעוד בהכנה? מיהו המוסד התכנוני האמון על קידומה ואישורה של התוכנית? לשאלות אלה בוודאי ישנה השפעה על כדאיות ההשקעה, ולעיתים משך זמן ההליך לשינוי ייעודה של הקרקע הופך את ההשקעה ללא כדאית מבחינה כלכלית. שמנגד בזמן זה יכול היה אותו משקיע פוטנציאלי לבצע השקעה אחרת ולהנות מפירות השקעתו בזמן קצר יותר.

   בעניין זה, חשוב לציין כי קשה מאוד (ולעתים אף בלתי אפשרי) עבור גורם פרטי למכור קרקע שאינה מאושרת לבניה. לגורם פרטי כאמור אין את יכולת השיווק, המימון, השכנוע והמשאבים הדרושים להוכחת פוטנציאל תכנוני ומכירה. ולהבדיל מחברות נדל"ן שמתמחות בתחום, אין לו יכולת להבטיח לקונה שום דבר, כיוון שאינו שולט בתהליך כלל וכלל ואינו יכול לקחת אחריות אמיתית במקרה של כשל. לכן, נזילות וסחירות הנכס כאשר הוא מוחזק בידיים בפרטיות היא מורכבת וארוכה מהרגיל וכל קונה פרטי חייב לתת את הדעת על כך. המשמעות היא שמשק בית אשר זקוק לכסף לא יכול למכור בנקל את הקרקע ו-"להיפגש עם הכסף", ואף עשוי להמתין זמן רב מאוד (עד שנה ויותר) עד שהוא יגיע למפגש רצונות עם קונה מתאים, ולא בהכרח בתנאים שחשב לנכון.

   
   

הבדיקות והמשמעויות אשר צוינו לעיל הן על קצה המזלג בלבד כמובן, וישנם סוגיות מורכבות נוספות שיש לתת עליהן את הדעת, כגון משך הפיתוח ומורכבותו, הוצאות פיתוח והיטלי השבחה, בניה בקבוצה והיעדר התחייבות לסיום בניה או בדק, פירוק השיתוף וכו'. מכאן יש ללמוד, כי טרם עסקת רכישה של קרקע חקלאית, ובכלל, כזו שאינה זמינה לבניה, יש לבצע חקר משמעותי והערכת כלל הסיכונים הגלומים בעסקאות מסוג זה.

ולמען הסר ספק – אין כוונת מאמר זה לשלול מכל וכל עסקאות לרכישת קרקעות חקלאיות, אלא רק שבדיקה מעמיקה של העסקה לפעמים מגלה שהעסקה הכי טובה היא לא לעשות עסקה.

מטרת מאמר זה הינה להדגיש ולהזכיר בפני הקוראים הנכבדים ש"לא כל הנוצץ זהב הוא". וכי יש לבחון טרום ביצוע הרכישה, בין אם באמצעות בעל מקצוע מומחה בנושא ובין אם לאו, האם הקרקע החקלאית מושא התעניינות הרוכש, הינה בעלת פוטנציאל מניב כפי שמנסים להציגה או שמא מדובר במלכודת דבש. מלכודת אשר כאמור – תותיר את הרוכש עם פיצויי השבה במקרה הטוב (ככל שמדובר בקרקע חקלאית בבעלות המדינה) או עם פוטנציאל אפסי למימוש והפסד הון (אינפלציוני ואף ריאלי) שהושקע בעסקה הרכישה.

למשרדנו ניסיון רב בליווי וייעוץ במסגרת עסקאות לרכישת קרקעות חקלאיות והובלת תהליכי שינוי ייעוד בקרקע חקלאית. לתאום פגישה.