עסקת השבה בקרקע חקלאית

בפרק משנה 8.18 לקובץ החלטות מועצת מקרקעי ישראל (לשעבר החלטה 1470 ו/או 1469),שכותרתו "שינוי ייעוד בקרקע חקלאית – הפסקת חכירה והשבת הקרקע לרשות" קובעת מועצת מקרקעי ישראל בנהליה כי במקרקעין שבהם מקודם הליך תכנוני לשינוי ייעודה של קרקע חקלאית, יושבו זכויות החכירה במקרקעין לידי המדינה ובכך תסתיים תקופת החכירה של רשות מקרקעי ישראל (להלן בהתאמה: "התוכנית" ו- "הרשות") מול החוכר.

הלכה למעשה, החוכר שהחזיק בקרקע החקלאית יקבל לידיו דרישת השבה, אליה יצורף הסכם השבה, לפיהם יידרש להשיב את זכויות החכירה במקרקעין וזאת תמורת התמריצים שלהלן:

1. פיצוי כספי ותמריץ כספי נוסף עבור כל דונם שהשיב החוכר – הפיצוי הקבוע לא נקבע לסוג הגידול אלא לפי מטרת החכירה בהתאם להסכם שנחתם עם החוכר ועומד על פיצוי משוקלל (כולל הצמדה) בגובה של כ-55 אלף שקל לדונם.

2. הזכות לרכוש בפטור ממכרז מגרש בתחומי התוכנית (להלן: "זכות הייזום") – זכות אשר מקנה לחוכר ו/או "מי מטעמו" לרכוש בפטור ממכרז, ובתשלום דמי חכירה מהוונים מלאים, מגרשים בתחום התוכנית, בשווי של 20% (או 25% באזורי עדיפות לאומית) מהשווי היחסי של מקרקעי החוכר במצב הקודם של התכנית – דהיינו מהשווי החקלאי. זכות זו, לא מתייחסת דווקא למגרשים שנמצאים בתחום הגיאוגרפי של הקרקע שהושבה, אלא לכלל  מגרשי רמ"י המצויים בתחום הקו הכחול של התוכנית.

חשוב לציין שתמריצים אלה יתקבלו בידי החוכר, בכפוף לעמידתו בתנאים המפורטים בקובץ החלטות ממ"י ותנאי הסכם ההשבה. בין יתר התנאים - הצגת אישורי מיסים, אישור ביטול רישום החכירה בלשכת רישום המקרקעין וכיו"ב. והכל בפרק זמן של 6 חודשים מהמועד בו נחתם הסכם ההשבה, או בתום תקופת הארכה שניתנה לחוכר על יד הרשות (ככל שניתנה לו).

חשוב לציין כי חוכר אשר לא יציג את כלל האישורים הנדרשים בפרק הזמן כאמור, לרבות תקופת הארכה ייראו בו כמי שוויתר על זכות הייזום.

כמו כן, חוכרים רבים טועים לחשוב כי בכך מסתיים התהליך שלהם מול הרשויות. בעצם החתימה על הסכם ההשבה, מתקשר החוכר בעסקה במקרקעין והופך ל"מוכר" כך שבגין הפיצוי אשר יקבל עבור כל דונם שהשיב ייאלץ לשאת בתשלום מס שבח. זאת כאשר שיעורי המס משתנים בין חוכר אחד לאחר ועלולים להסתכם בעשרות אחוזים (בהתאם למועד ההתקשרות בהסכם החכירה לראשונה).

החשיפה למס קיימת פעם נוספת במסגרת קבלת זכות הייזום. רשות המיסים חייבה לא אחת חוכרים במס רכישה כנגזרת משווי המגרשים לאחר שינוי הייעוד. זאת בעוד במועד הדיווח לרשות המיסים אודות עסקת ההשבה, מהווה הזכות "הנרכשת" זכות חוזית (אופציה) במקרקעין בלבד ששוויה הינו 0 ₪. שהרי בשלב ההתקשרות בהסכם ההשבה, עוד לא קיימת וודאות אם אותו חוכר אכן זכאי לזכות זו או לחילופין יפעל לממשה.

"זכות הייזום":

כאמור, לחוכר שעמד בתנאי הסכם ההשבה והחלטות ממ"י הרלוונטיות קיימת הזכות לרכוש מגרש בתחומי התוכנית בפטור ממכרז ובשווי שוק.

היקף המגרשים שיוקצו לחוכר לרכישה בפטור ממכרז, יהיו עד לשווי של 20% מהמקרקעין המושבים, קרי בייעודם החקלאי (ובאזורי עדיפות לאומית 25%) (להלן: "שווי מגרשי ההקצאה בפטור").

תנאי לזכות זו, מעבר לעמידה בתנאי הסכם ההשבה, הינו, כי שווי זכויות החוכר יגבשו לפחות שווי של מגרש אחד בשלמותו בתכנית.

ככל שזכויות החוכר במקרקעין אינן מגבשות את השווי האמור, יכול אותו חוכר להתאגד במשותף עם חוכרים נוספים בתחומי אותה תוכנית שהשיבו את זכויותיהם במקרקעין לרשות.

במרבית הפעמים לחוכר לבדו אין "סל זכויות" מספיק שעומד בשווי של מגרש. הקצאה בשלמות וגם אין לו דרך ליצור קשר עם חוכרים נוספים כדי להגדיל את סל זכויותיו ובכך לממש את זכות הייזום.

במקרים כאמור, הרשות אינה עוזרת לחוכר ואף מסרבת למסור פרטי התקשרות של חוכרים נוספים לצורך ההתאגדות. כפועל יוצא, חוכרים רבים לא מצליחים להתאגד ולהגדיל את סל זכויותיהם ובכך למעשה מאבדים את האפשרות לממש את זכות הייזום.

התוצאה היא - החוכרים נותרים עם הפיצוי הכספי הזעום, בלשון המעטה, שהעניקה להם הרשות בעבור כל דונם שהשיבו.

מחיר מגרשי ההקצאה בפטור במסגרת זכות הייזום:

כאמור, זכות הייזום מעניקה לחוכר ו/או מי מטעמו את האופציה לרכוש מגרש בתחומי התוכנית בפטור ממכרז, ואולם בכפוף לתשלום דמי היוון מלאים (91%) עבור המגרשים שהוקצו לחוכר (להלן: "מגרשי ההקצאה").

מחיר מגרשי ההקצאה ייקבע בהתאם לאחת מן החלופות שלהלן:

1. ממוצע משוקלל של מכרזי שיווק של 40% מיחידות הדיור של רמ"י בתחום התוכנית.

2. שומה פרטנית שתערך על ידי השמאי הממשלתי בסמוך למועד ההקצאה - במקרה שבו רמ"י תשווק את מגרשיה בתוכנית במתכונת של דיור בהישג יד (מחיר למשתכן , מחיר מטרה וכו'), אזי קביעת מחיר מגרש ההקצאה בפטור תיקבע לפי שומה פרטנית שתיערך בידי השמאי הממשלתי הראשי, קרוב ככל האפשר למועד הקצאת המגרש.

אופן חישוב מחיר מגרשי ההקצאה בפטור ממכרז שמוקנים לחוכר במסגרת זכות הייזום נדונה ב- עע"מ 1122/22 רשות מקרקעי ישראל נ' סאב ניהול יזמות והשקעות בע"מ (להלן בהתאמה: "עניין סאב" ו- "חברת סאב" אשר מהווה פס"ד תקדימי של בית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים בעניינים מינהליים.

בעניין זה קבע ביהמ"ש כי על אף שהמשיבה (חברת סאב) זוכה בהטבה משמעותית בשווי מגרשים אשר נמוך בהרבה מהשווי שהתקבל במסגרת שומה עדכנית שערך השמאי הממשלתי, לשון החלטה 1470 הינה ברורה ויש לקיימה בדווקנות.

לשיטת ביהמ"ש הנכבד, הוראות החלטה 1470 והסכם ההשבה אשר נחתם עם המערערת מלמדות כי מועצת מקרקעי ישראל עצמה, קבעה בהחלטתה כי במקרה כגון דא מחיר מגרשי ההקצאה ייקבע במנגנון של שקלול מחירי המגרשים ששווקו במתחמי התוכנית לאורך השנים, ולא על פי חוות דעת עדכנית המתבססת בעיקרה על המכרז האחרון בלבד, כפי שביקשה רמ"י לעשות.

לסיכום:

התמריצים והזכויות שמקבלים החוכרים במסגרת הסכם ההשבה, לצד סוגיות המיסוי הנובעות ממורכבות העסקה, מחייבים ליווי משפטי רציף ומקיף של החוכר. ברי, כי ללא ניסיון ומקצועיות מול גורמי הרשות, עלול החוכר לאבד את זכאותו להטבות הניתנות מכח הסכם ההשבה ובכך ל"פספס" את ההזדמנות לשפר את התמורות הכלכליות הפוטנציאליות מהליך ההשבה.

בחינת התמריצים והאפשרות למקסם את הזכויות הנוספות הנובעות מהליך ההשבה, מחייבים בחינה מדוקדקת של בעלי מקצוע המעורים בדין.

משרדנו הינו בעל ניסיון וידע עשיר ומקיף בעסקאות ההשבה, ליווה וביצע מספר רב של עסקאות השבה וייזום, הן מצד החוכר והן מצד היזם.